"Voy a comprarme un apartamento para Airbnb"

Por: Tomás Miró, socio de Onirius

En septiembre de 2020, cuando gran parte de países de Latinoamérica terminaba el confinamiento obligatorio (tres meses después que Europa) surgió un dato muy relevante, el número de búsqueda de viviendas en venta, de obra nueva y de segunda mano, se incrementó hasta un 20% sobre las cifras del año 2019, y las viviendas vendidas «on-line» durante el confinamiento superó con creces cualquier expectativa de los promotores inmobiliarios de Colombia, Perú y Panamá (por nombrar algunos), obviamente partiendo de la base de que habían pocas transacciones de vivienda on-line.

Los ahorros generados, las bajas tasas de interés, los subsidios de los gobiernos locales a viviendas y las ganas de cambiar a una casa más amplia y luminosa o de comprar vivienda vacacional detonaron este increíble cambio.

Respecto a las viviendas vacacionales, muchos desarrolladores inmobiliarios vieron una oportunidad de estructurar proyectos de este tipo, enfocados en tamaños no superiores a 40 m2 por unidad, los cuales, por el valor de compra, podrían también beneficiarse de subvenciones gubernamentales. Esto sumado al éxito de las plataformas de comercialización de alquileres vacacionales de corta estancia (Airbnb y Vrbo principalmente) fueron los ingredientes perfectos para un volumen de ventas de récord históricos en 2021 y 2022.

En un gran número de reuniones que mantuvimos con promotores inmobiliarios nos preguntaban cómo veíamos el desarrollo de viviendas para Airbnb, frase que la pudimos haber escuchado más de 30-40 veces por desarrolladores y más de 100 respecto a personas cercanas que comentaban: «Voy a comprarme un apartamento para Airbnb».

Nuestros esfuerzos en explicar que Airbnb no es un operador, que es meramente una plataforma de comercialización on-line y que precisan de una operación detrás por ellos mismos o un tercero (Check-in y Check-out, limpieza, mantenimiento y reposición); cayeron en el olvido (al minuto). La ilusión de vender y/o comprar apartamentos era más fuerte a la del sentido común.

Ahí fue cuando vimos que muchos desarrolladores inmobiliarios organizaron una «operadora» que sería la que administraría la operación de las unidades que quisieran adherirse al programa vacacional y al mantenimiento de las zonas comunes. Nos preguntábamos entonces ¿qué sabrá una desarrolladora o una constructora de operar?, ¿estará dispuesta a incrementar su estructura de personal?, ¿su estructura contable?, ¿adquirirán licencias de PMS? y sobre todo, ¿van a montar un equipo comercial que vaya a visitar agencias de viaje, acudirán a ferias turísticas especializadas? ¿conseguirán posicionar las unidades residenciales turísticas en canales alternativos a Airbnb y Vrbo?….

Analizando datos de rendimiento en ocupaciones y tarifas en Airbnb.com y Lighthouse.com (antes transparent), los índices promedios de ocupación, en los países mencionados, alcanzan un promedio del 30% sobre la disponibilidad total, sin duda hay excepciones que alcanzan el 65%-75%, pero pocas; y respecto a las tarifas, éstas son al menos un 20% menores que las hoteleras en cada destino analizado.

La que se viene:

Hoy, a febrero del 2024 se están comenzando a entregar un gran número de viviendas vacacionales a sus compradores, en edificios que varían entre 100 y hasta 500 unidades (en destinos vacacionales donde llegan a sumar hasta 5.000 unidades entre entregadas, en construcción y en venta para cierre financiero), y con un punto muy importante y que pocos inversores tuvieron en cuenta: están comprando vivienda vacacional con uso urbanístico residencial (y no hotelero).

Ya estamos siendo testigos de que los desarrolladores y/o constructores están hablando con operadores hoteleros así como con cadenas que quieran franquiciarles, pero obviamente no estamos hablando de un hotel, puesto que un hotel, además de la piscina, requiere zonas comunes, restaurantes, amenidades, mobiliario estandarizado para las habitaciones, entre otras cosas, lo cual supone una fuerte inversión en zonas comunes que no pertenecen a ningún propietario de vivienda, por lo que nos surge una pregunta: ¿Quién paga eso?: ¿El desarrollador?, ¿El operador?, ¿Los propietarios?.

Otro punto a tener en cuenta es que la ley ampara al propietario respecto al uso o disfrute de la unidad, con lo que genera una gran incertidumbre del potencial plazo de duración del contrato que desea el operador y la franquicia, que sin duda no será por menos de 10 años. En cualquier momento, cualquier propietario podría reclamar su unidad y restarse del programa de operación hotelera, amparado por un juez, si fuera necesario. Muchos operadores y franquiciantes no van a entrar en la incertidumbre de: ¿Si firmo hoy cuántas unidades tendré mañana, y si pongo la marca, cómo va a estar el inmueble en 3-4 años, se habrá invertido el Capex necesario para poder seguir cumpliendo con los estándares de la marca?

Hoy por hoy las dos principales plataformas de comercialización se están inundando de una cantidad de apartamentos que ofrecen a diferentes precios en un mismo inmueble: mismos tamaños, diferentes mobiliarios y acabados, diferentes equipamientos, reciben diferentes «ratings» por sus huéspedes, lo cual comienza a generar una competencia atroz con batalla de precios a la baja. A eso le sumamos que hay que pagar una cuota mensual de la comunidad de propietarios, que en algunos casos tienen que pagar la cuota del crédito hipotecario (que muy probablemente le haya subido más del 50% que cuando lo adquirió) y que los ayuntamientos comienzan a regular y restringir el alquiler vacacional. Suponemos que ya a febrero 2024 se están dando cuenta que el apartamento no era para Airbnb.

Nosotros ahora nos preguntamos: ¿Cómo va a ser la relación entre el desarrollador y los compradores ahora que hay tanta entrega de unidades? Y la mayoría sin operación detrás.

¡¡Operadores expertos en Tiempo Compartido y Condohoteles: preparen sus cañas!!

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