Tribuna 'Desarrollo' - Blanca Martín Alonso (CBRE España)
Serviced Apartments o cómo la media estancia se reinventa
16 de marzo de 2023
Por Blanca Martín Alonso, directora Hotel Advisory CBRE España
Los que nos dedicamos desde hace años al mundo de la hostelería o, mejor dicho, del alojamiento en sus diferentes vertientes, estamos más que acostumbrados al uso de anglicismos para denominar conceptos que en muchos casos son difíciles y menos atractivos en español. Ante un mundo globalizado, el uso de la jerga anglosajona ha dejado de ser una excepción para convertirse en una costumbre un tanto abrumadora.
Hace aproximadamente diez años asistimos al auge de los ‘hostels’, que era mucho más llamativo que utilizar la palabra albergue y por supuesto hostal, términos existentes desde hacía décadas y que parecían algo casposos para lo deslumbrante de estos nuevos alojamientos.
Pocos años después llegó la marabunta del ‘bleisure’, palabra corta y precisa para el cada vez más combinado viaje de ocio y negocio. En los últimos cinco años nos hemos empapado de las marcas ‘lifestyle’, un concepto mucho más bonito y corto que estilo de vida o estilo de vida y experiencias.
Bueno, pues ahora estamos inmersos en la vorágine de los ‘serviced apartments’ y el ‘extended stay’, además de un montón de palabras adicionales que usamos comúnmente en inglés y que conviven y se mezclan con los dos anteriores: ‘coliving’, ‘branded residenes’, etc. Y qué contar del ‘glamping’ que lo dice todo en la palabra y da para un artículo…. Pero me voy a centrar en el ‘serviced apartment’, que yo, como valoradora de alojamientos, estoy inmersa en un sinfín de proyectos de ‘extended stay’, pues el auge y éxito del producto no se escapa al inversor institucional, a los operadores y a los financiadores, al fin y al cabo, mis clientes principales.
En este caso, y es una opinión personal, la traducción literal al castellano no me resulta tan hostil; «apartamentos con servicios», pero nos gusta más utilizar el término anglosajón, tiene más ‘glamour’. El problema viene cuando se usa indistintamente para nombrar muchos conceptos parecidos pero no iguales, a veces fórmulas alojativas que ya existían antes en el sector del hospedaje, pero también para dar nombre a otros conceptos que desde un punto de vista estrictamente turístico, o de alojamiento temporal, que no de vivienda, no deberían estar dentro del término, o al menos no del término usado entre los hoteleros, como puede ser el BTR, de nuevo un anglicismo muy práctico, he de admitir, y un producto también con gran potencial, pero que es residencial, no turístico.
Para evitar el uso indebido del término, algunas veces, en España sería importante definirlo bien, y para ello me voy a servir de una descripción muy útil de mis colegas de Pérez Llorca, que apuntan a que un ‘serviced apartment’ «hace referencia a todos aquellos alojamientos totalmente equipados, para estancias cortas (cuando se destinan a uso turístico) y largas (cuando se destinan a arrendamiento de temporada), que ponen a disposición del cliente ciertos servicios típicamente hoteleros que generalmente van incluidos en el precio. Por lo tanto, los denominados ‘serviced apartments’ engloban todos aquellos alojamientos que ofrecen al cliente todos los espacios necesarios de un hogar convencional, pero con el añadido de ciertas prestaciones básicas de hotel.
Apuntan los abogados, muy adecuadamente, además, que «las principales diferencias entre los ‘serviced apartment’ y una habitación de un hotel son principalmente dos: los primeros, además de contar con una habitación, tienen una cocina y zona de estar o de trabajo y, el cliente puede satisfacer también sus necesidades a largo plazo, mientras que el hotel solo ofrece alojamiento a turistas por un corto periodo de tiempo (i.e. servicio de alojamiento turístico).
Si nos acogemos a la definición anterior, en realidad los ‘serviced apartments’ pueden englobar efectivamente esos conceptos no alojativos pero sí residenciales como el ‘coliving’ o ciertos ‘BTR’ con contratos de temporada, pero cuando son analizados por un espíritu hotelero, se debería hacer tres matices: el uso terciario que no residencial del activo/suelo, pues apartamentos con servicios hay en ambos usos, el principio de la unidad de explotación y la vocación de prestar alojamiento temporal, no residencia habitual.
Un matiz para mí clave, y de nuevo es útil apelar al inglés, es que los apartamentos con servicios en suelo terciario responden a la necesidad de ‘home away from home’, es decir, casa fuera de casa; aquí queda claro que la vivienda principal del usuario es otra, y por ello considero que no debe mezclarse de manera gratuita, por muchas similitudes que tengan y sin obviar que hay operadores que juegan en ambos terrenos, con el pujante ‘coliving’, que tiene otro fin claro: ‘housing as a service’, es decir, una opción de vivienda habitual con algunos servicios adicionales, fundamentalmente rodeando el principio de crear comunidad y con menor coste y ataduras que la vivienda tradicional.
Por ello, cuando introducimos el término ‘housing’ o usamos el ‘flex living’, estamos nombrando algo distinto al ‘serviced apartment’ de uso turístico, donde no se busca vivir, sino pernoctar durante un tiempo quizá más largo al de un huésped de hotel, y tener ciertas comodidades derivadas de esa más larga estadía (media de 5 noches), fundamentalmente espacio y libertad para ser autosuficiente en lo que a manutención se refiere (‘auto-catering’). Pero no por ello este huésped; que no residente insisto, de este producto turístico-alojativo, cada vez más frecuente por razones varias; entre las que destaca nuestra creciente capacidad de trabajar en remoto y por ende juntar viajes de negocio con ocio (de nuevo el ‘bleisure’ famoso), los menos viajes de negocio desde el Covid pero de mayor duración; desea prescindir de las comodidades que encuentra en un hotel al uso: limpieza de su unidad, reposición de menaje, servicios a demanda, etc. Este huésped no busca un lugar para vivir, sino para alojarse en sus viajes de una manera que atienda a unas cambiantes necesidades.
Quiero con lo anterior resaltar que, aunque el sector está sufriendo un crecimiento exponencial y muchos cambios, no viene necesariamente a inventar algo nuevo, pues los apartahoteles o muchos apartamentos turísticos en destinos urbanos, son formalmente dos subtipologías de ‘extended stay’ o ‘serviced apartments’, bastante bien reguladas en las distintas autonomías españolas y que existen hace ya mucho tiempo.
Lo que no existe desde hace tanto tiempo es el producto de edificios más compactos, con apartamentos muy funcionales y de gran diseño, con menos zonas comunes que el apartahotel al uso, en el que no solo el huésped, que no residente, encuentra una pequeña cocina y una zona de estar y trabajo en su habitación, sino que quizá gran parte de su estadía se controla tecnológicamente con una ‘app’, perdiendo peso ciertos servicios antes obligatorios en cualquier establecimiento como la recepción con personal o el restaurante.
Es aquí donde las grandes compañías hoteleras, que están a pasos forzados lanzando enseñas muy potentes para las medias y largas estancias de sus clientes, compiten con otros jugadores de relativa reciente creación (por ejemplo Limehome, Sonder, Numa, etc), que están ofreciendo una solución intermedia entre el hotel convencional, ese que llaman en inglés ‘full service’, y el descontrol de las viviendas turísticas (que en el mejor de los casos están dadas de alta como viviendas de uso turístico…). Son operadores que ofrecen soluciones funcionales muy atractivas, borran prácticamente la interacción con el personal del alojamiento, externalizan casi todo el servicio y hacen gran parte de la experiencia del cliente digital, logrando, por ende, un modelo operativo muy optimizado que da solución al gran problema de la hotelería actual: el aumento de los costes.
En este punto voy a hacer una alabanza a la fuerte capacidad de adaptación de las grandes hoteleras, que están siendo capaces de lanzar en tiempo récord; y sin perder el trato humano que para muchos huéspedes sigue siendo necesario, pues no todos los que se alojan hoy en día son nómadas digitales o Generación Z; enseñas que dan lo mejor de los dos mundos. Ejemplos son Marriott Bonboy o Hyatt House como marcas de ‘extended stay’ de Marriott y Hyatt respectivamente; Be Mate de Room Mate, Adagio Premium, marca por excelencia de apartahoteles de Accor, o Cheval, que está apostando por complejos mixtos donde cabe tanto el residente de ‘coliving’, como el huésped de apartamento turístico en edificios diferentes (ejemplo Cheval’s Three Quays en Londres).
Esto último sí que es una tendencia real compleja, en la que cada vez veremos más edificios mixtos que respondan a multitud de necesidades: apartamentos turísticos más ‘coliving’, hotel convencional con algunas plantas de apartamentos, etc.
En conclusión, llamemos a las cosas en español o en inglés, pero utilicemos los términos bien, que la confusión solo crea desavenencias, y la vocación de servicio y el huésped satisfecho son máximas atemporales de este sector que llamamos ‘hospitality’.
