Tribuna 'Desarrollo'
Incertidumbres vs oportunidades
20 de abril de 2023
Por Javier Bravo, Head of Hotels & Hospitality at Catella Spain
La inestabilidad y la incertidumbre son los grandes protagonistas del sector inmobiliario en estos primeros meses del año, consolidando una tendencia iniciada en el último trimestre del 2022. No obstante, también es evidente que el panorama inversor sigue activo y con presión para cerrar operaciones, por lo que la gran pregunta de los últimos meses es ¿Dónde están las oportunidades?
Si bien el año pasado la inversión en el sector hotelero alcanzó cifras récord de más de 3.000 millones, en el último trimestre del año comenzó a frenarse la actividad y esta tendencia se ha consolidado en todas las categorías inmobiliarias en el primer trimestre de 2023. El enfriamiento de la economía global y el encarecimiento e inestabilidad de su financiación por la subida de los tipos, mantienen a los inversores en una situación de ‘wait and see’. La economía mundial sigue debilitada por la guerra de Ucrania que ha provocado graves alteraciones en el comercio y las crisis de los precios de los alimentos y los combustibles, lo que está contribuyendo a que aumente la inflación, se endurezcan las condiciones financieras y se mantengan los elevados costes de construcción. Hasta que el coste de la financiación no se estabilice es muy probable que no volvamos a niveles registrados en años anteriores, pero es que además entre los inversores hay sensación de que el ajuste de precios no ha terminado, lo que los mantiene a la espera de que los propietarios reduzcan sus expectativas.
Las empresas inmobiliarias cotizadas y los grandes fondos abiertos están sufriendo una dura corrección en los mercados que se podría complicar a medida que se vean en la necesidad de refinanciar su deuda, lo que en un entorno como el actual será muy caro y provocará que muchos tengan la necesidad de vender activos. Esto sacará al mercado buenas oportunidades en todos los segmentos del mercado inmobiliario.
Analizando la situación por categorías, las que están más alejadas del interés de los inversores, sobre todo de los fondos de valor añadido, son el retail y las oficinas. En Estados Unidos ya se habla de que ‘the office is the new retail’ haciendo referencia a la situación que vivieron los activos comerciales, con el impacto de la pandemia y el desarrollo del comercio on line y que ahora sufren las oficinas con el nuevo paradigma del trabajo flexible. Señalar, no obstante, que el retail se está estabilizando, los precios podrían haber tocado suelo, y es posible que se produzcan operaciones interesantes en el horizonte próximo, teniendo en cuenta, además, que en nuestro país los activos comerciales han tenido una mayor resiliencia que en el entorno anglosajón y que se han seguido cerrando algunas transacciones importantes durante el año pasado. En oficinas, nuestra situación tampoco es equiparable a la norteamericana, pero es cierto que el interés por este tipo de activo ha decrecido en la escala de prioridades de los fondos de inversión.
Hoteles y Flexliving, claros ganadores
Tras la pandemia, el turismo ha respondido mucho mejor de lo esperado registrando en 2022 uno de los mejores años que se recuerdan en términos operativos, consolidándose como uno de los principales motores de la economía española. Los fundamentales de este sector en España son indiscutibles y tanto activos vacacionales, que vivieron un gran año en 2022, como urbanos, han registrado grandes cifras en este inicio de año. En términos de inversión, nos encontramos en un segmento cada vez más profesionalizado, que desde hace ya varios años compite de tú a tú con el resto de tipos de activos del inmobiliario español. En este sentido, el punto de mira de los inversores se encuentra en todo lo que representa el segmento ‘lifestyle’, especialmente en el reposicionamiento de activos de 3 a 4 estrellas, y de 4 a lujo.
Como sectores refugio encontramos al residencial o ‘living’, que sigue siendo tendencia para inversores más conservadores o ‘core’, con rentabilidades más ajustadas, aunque vemos más liquidez en PRS que en BTR en los próximos meses. Y sectores alternativos como las residencias de ancianos o residencias de estudiantes seguirán teniendo un gran protagonismo, donde factores como la fuerte demanda extranjera senior harán que crezcan nuevos modelos habitacionales como los ‘Senior living resort’.
Dentro de los activos residenciales y debido al cambio de paradigma social y económico, así como el difícil acceso a la vivienda en ciudades de cierto tamaño, el segmento recientemente denominado Flexliving es el que más apetitito recibe. En esta nueva tendencia podemos englobar todos los activos que estén relacionados con el alquiler corporativo o el ‘coliving’. La irrupción de nuevos operadores para este segmento así como la versatilidad del producto final, que le permite adaptarse a distintos tipos de demanda según el destino o el activo, posicionan a este nuevo producto como uno de los más rentables dentro de los activos alternativos. En definitiva, el futuro de la oferta Living estará marcado por un conjunto de activos más flexibles y que promoverán las experiencias.
Y como otro desarrollo novedoso, creemos que durante 2023 se verá un aumento de oferta de ‘branded residences’ para dar servicio a compradores extranjeros que perciben a nuestro país como un destino de los más deseables del mundo debido, entre otras razones, a la implantación de grandes cadenas de hoteles de lujo y restauración en los últimos años.
Nos encontramos en un contexto en el que cada país va a distinta velocidad, pero en general los inversores están a la espera de que se estabilice el mercado de capitales y se complete el ajuste de valoraciones provocado por la nueva situación. Como ya hemos señalado, en este contexto, los segmentos más consolidados y activos dentro del inmobiliario son el hotelero y el residencial, siendo el Flexliving dentro del residencial, la apuesta más novedosa, actual y potente del mercado.
