Análisis 'Desarrollo'
Los hitos hoteleros tras una década de institucionalizarse la propiedad en España
17 de noviembre de 2024
España encadena una década de hitos hoteleros, impulsados tras institucionalizarse entonces la propiedad gracias a vehículos que lo facultasen como las socimis, una vez se dio fin de la larga crisis financiera entre 2008 y 2013.
El año 2014 marca así el inicio del proceso de institucionalización de la propiedad hotelera al crearse Hispana, la primera socimi del sector, y al impulsar Sabadell el fondo HiPartners, y también al formarse la joint venture entre Meliá y Starwood Capital, de igual modo que al comprar Hiperion la cadena Playasol (hoy Vibra).
Durante 2015 se produce un salto en la presencia de capitales asiáticos en la hotelería española al adquirir Mandarin y Olayan el Ritz de Madrid, y también el fondo soberano de Omán el Hilton de Barcelona, unido a la venta de Barceló a Hispania de su cartera de Bay.
El 2016 supone el hito de la llegada de vehículos de inversión internacionales, con Fronciére des Murs —ahora Covivio— quedándose una cartera hotelera de Merlin por 535 millones.
El año siguiente tiene como operación estrella la venta a Blackstone por parte de Sabadell de su grupo hotelero HiPartners por 630,7 millones, mientras también en 2017 KKR y Dunas Capital absorbe a Intertur, y Portobello a Blue Sea.
En el 2018 Blackstone da un paso más al hacerse con Hispania, a la vez que Minor compra a NH y a que Bankinter y GMA constituyen Atom, además de que Apple Leisure Group (ALG) integra a Alua.
A lo largo de 2019 se producen más ventas de inmuebles de cadenas vacacionales, en este caso a fondos españoles como Azora, que se hace siete hoteles de Med Playa y que crea también una ‘joint venture’ con Palladium para el mismo fin, mientras Hotusa compra una cartera en Málaga y Valencia.
Durante 2021 Brookfield adquiere Selenta, y un año más tarde son Eurazeo la que compra a El Corte Inglés y Palladium su cadena Ayre, y Cerberus la que se hace con el control de Ferrer, a la vez que Angelo Gordon y Westmont se queda con la gestora de Room Mate.
Además, en ese 2022 Stoneweg junto a Bain Capital se hace con dos hoteles de Globalia cuya gestión encomienda a Hyatt tras haber absorbido esta a ALG. De igual modo, Fortress integra una cartera de Sareb, y Fattal, dueña de Leonardo, adquiere a KKR y Dunas Capital seis propiedades de Alua en Baleares. A ello se le une que Redevco debuta como hotelero comprando con una cartera de seis establecimientos, y que Sixth Street, hace lo propio con una cartera de cinco activos aliada a Pierre & Vacances, además de que Castlelake aflora su participación en Millenium.
En 2023 los fondos soberanos aumentan su desembarco en España con la compra de ADIA (Abu Dabi) de la cartera hotelera Equity de Vincci y GIC (Singapur) entrando en HiPartners, el mayor propietario de inmuebles hoteleros en España, mientras W2M (Iberostar) se hace con la gestión de una cartera de Bluebay.
Así, la hotelería española está cada vez más representada en las carteras de inversión del capital largoplacista, como fondos soberanos o family office, pero aún sin casi peso para aseguradoras y fondos de pensiones.
El inversor institucional ha ido creciendo desde ‘private equities’ como Starwood o Blackstone, presentes desde hace años, hasta la entrada, más reciente, de fondos soberanos como ADIA o GIC, a la par que los bancos acentúan su impulso sus vehículos dedicados a la propiedad inmobiliaria turística, con los casos de Bankinter, Banca March, Andbank o el Santander.
Hoy, entre las operaciones en marcha figuran la venta de una cartera de ocho hoteles por parte de CBRE IM y Pigmalion Silken por más de 200 millones, y la de tres hoteles de Blantyre Capital por más de 100 millones, así como la insolvencia de Meeting Point con su enseña Labranda en Canarias.
Este 2024 las principales transacciones han sido de Stoneweg y Lopesan con el Miguel Ángel de Nadhmi Auchilel, y de Gruppo Statuto por el Six Senses de ibiza de Beachbox y Metric, unido a la compra de Kartesia de Hotelatelier y Sunotel, o a la de Room007 de Toc Hostels, y la salida a Bolsa de Santos de una cartera de 12 hoteles, pero especialmente el acuerdo entre Hyatt y Bahía Príncipe del Grupo Piñero, adelantado por ‘Desarrollo‘.
Al poco de la irrupción del coronavirus, cadenas mallorquinas como Globales, Riu, THB, Grupotel, Meliá o MAC protagonizaron adquisiciones de activos, antes de que el alud de fondos que de repente girase su mirada a la búsqueda de gangas hoteleras pudiera formalizar alguna operación.
La bonanza desde el fin de la pandemia está impulsando así a que las hoteleras familiares del vacacional estén protagonizando actualmente algunas de las principales operaciones, con una liquidez y solvencia patrimonial que augura que está tendencia siga reforzándose.
De este modo, durante la última década la propiedad hotelera en España ha registrado una transformación sin precedentes en una década, que ha facultado la mejora de su producto y el aterrizaje de las grandes marcas internacionales.
