Digerir los apartamentos turísticos sin atragantarnos

Por Alberto Rodríguez Boo, CEO de Alda Hotels

La polémica sobre los apartamentos turísticos está servida. Varios son los ingredientes de este menú: exigencia de libre mercado, acusaciones de intrusismo, de competencia desleal, turismofobia, gentrificación, aplicación de la legalidad, de la fiscalidad, cumplimiento de las condiciones laborales, etc. Simplificando al máximo, tenemos dos posturas extremas.

Por un lado están los “abolicionistas” que abogan por la restricción al máximo, o incluso prohibición, del uso de locales urbanísticamente residenciales, según el Código Técnico de la Edificación (CTE) -uso residencial vivienda-, para uso turístico -uso residencial público, según el CTE-. En esta postura estarían actores con intereses personales y económicos que se sienten “amenazados” por esta realidad.

Por el otro lado, los “liberalistas”, que son partidarios de dejar hacer y que sea el mercado el que ponga “a cada uno en su sitio”, donde lo más eficiente será impuesto por parte de los clientes. Este grupo lo compone un conjunto más variopinto de propietarios de pisos turísticos, idealistas libertarios, “contertulios de barra de bar” y un largo etcétera.

Pero es común en esta “mesa” mucha desinformación y falta de rigor. Intentemos dar algo de luz, o al menos aderezarlo con una pizca de concreción y un puñado de opinión personal.

Bajo estos dos puntos de vista antagónicos, cada plato del menú tendrá una lectura diferente:

– Como entrante, turismofobia: el argumento de los “abolicionistas” es que los turistas son algo así como “toros de lidia” que, una vez que salen de su casa, arrasan lo que pillan. Usan los pisos turísticos como centro de orgías y desenfreno, dejando a su paso un reguero de destrucción. Sin embargo, para los “liberalistas”, estas personas podrían ser perfectamente vecinos y, de igual manera que te puede tocar un vecino incívico, lo puedes tener en un apartamento turístico. Se trata de algo intrínseco a vivir en un piso o en el centro de la ciudad.

– De plato principal, intrusismo: para los “abolicionistas”, se trata de oportunistas, especuladores que no cuidan al cliente y la industria y que buscan enriquecerse en el corto plazo a costa del trabajo del sector que lleva años posicionando un destino concreto; mientras que para los “liberalistas”, pueden hacer con su propiedad lo que quieran, y son actitudes oligopolísticas o de lobby que atentan contra el libre mercado las que enarbolan este argumento.

– Y de postre, cumplimiento normativo: los “abolicionistas” plantean que se tiene que regular, que son establecimientos que campan a sus anchas en un vacío legal, frente a un sector regulado donde nos marcan hasta el tamaño de las toallas. Mientras, los “liberalistas” consideran que la regulación la pone el mercado y que será el cliente el que con sus reservas marque el establecimiento que cumple sus expectativas y el que no, por lo que con el tiempo “elegirá” el modelo de servicio que quiere.

Pues bien, yo, aunque tenga todas las sospechas sobre mi persona de ser parte interesada, que lo soy, tengo un pie en cada lado. Aunque convivo en muchos destinos con gran cantidad de apartamentos turísticos -en muchos de ellos superando en plazas a los establecimientos hoteleros e incluso la población de muchos ayuntamientos y que en los últimos años han crecido de forma desenfrenada-, también los exploto y obtengo negocio de ellos. Así pues, empatizo con ambos extremos y paso a ofrecer mi “cata” del menú:

– El entrante, turismofobia: creo que es indiscutible que la convivencia de usos diferentes dentro del mismo edificio es un foco de conflicto. Incluso siendo establecimientos legales, los hostales o pensiones en edificios compartidos generan malestar por el tránsito, limpieza, ruidos, etc., sobre todo, si en dicho establecimiento no existen procedimientos de control sobre el cliente que lo usa y seguimiento del mismo. Si además el negocio funciona bien, va generando inflación sobre la vivienda y desplazando a los vecinos, ayudando al fenómeno de la gentrificación y convirtiendo muchos destinos en meros “parques de atracciones”.

Por ello, creo que de forma acertada muchos ayuntamientos están regulando el uso “turístico” en planta baja y primera o establecimientos con acceso independiente. Sea este criterio o cualquier otro, requeriría además una uniformidad nacional o al menos autonómica para no seguir atomizándonos administrativamente y alimentando la desigualdad entre regiones y generando aún más barreras a los auténticos profesionales.

– El plato principal, intrusismo: ponerle puertas al campo, o al mar, es complicado. Esta problemática existe de tiempo atrás aunque es cierto que internet ha facilitado mucho las relaciones P2P que antes tenían muchas más fricciones de venta. Desde hace un tiempo Airbnb, y ahora también booking.com, ponen muy fácil al particular la venta como turístico de su vivienda. Además de cara al cliente es cierto que genera mucha confusión, en especial booking.com, ya que se mezclan “peras con manzanas” en la misma estantería: servicios diferentes, con o sin limpieza diaria, con o sin atención personal, con o sin “profesionalidad”.

En muchos casos, es como si en una página de abogados saliesen también “cuñados expertos en todo” o en la de médicos “curanderos de barrio”. En este caso, existen oportunistas y especuladores en cualquier negocio, si la rentabilidad y el crecimiento es alto, surgirá mucho de todo, empresarios con vocación de largo plazo y paracaidistas de un día. Con vuestro permiso, este plato me lo tomo junto al postre y me limitaría a establecer las barreras que marque la ley, sin entrar en otras consideraciones o juicios que acaban siendo anecdóticos y subjetivos.

– El postre, cumplimiento normativo: el mundo cambia rápido y siempre la legislación va por detrás. Son muchas las voces que hablan de regular un mercado emergente: los apartamentos turísticos. La tentación es “aumentemos la regulación”, hay que legislar los apartamentos turísticos… pero salvo líneas finas que por supuesto son mejorables, está legislado ya.

En cuanto a la regulación fiscal y laboral, las pérdidas de Hacienda, IVA, IRPF o IS, TGSS son cuantiosas. El problema no es que no estén sujetos a dichos impuestos, que lo están, lo es que la bolsa de fraude es grande por el perfil del promotor y por la falta de seguimiento por parte de las administraciones. El rigor del pequeño inversor, incluso particular, es bajo. Además, desde el punto de vista de la inspección, cunde más cazar un elefante que cien golondrinas, con lo que acaba siendo un terreno fuera de la lupa de las administraciones.

El debate sobre si deberían de tributar como rendimientos de actividad económica o como arrendamiento para uso distinto a vivienda me parece secundario, la regulación ya existe y el criterio de Hacienda es claro. Y la solución está en que las administraciones automaticen cruzar sus datos con los de estas plataformas.

Desde el punto de vista urbanístico, está el tema de los usos y aquí está el talón de Aquiles de toda la industria. La inspección turística alega que no tiene competencias para meterse en la casa de nadie, porque son “residencial, viviendas”. Esto hace que sea más sencillo inspeccionar y multar a un hotel porque la escoba que usa no está homologada para uso profesional, antes que meterse en un piso patera atiborrado de peregrinos en el centro de Santiago de  Compostela. Y aquí está el problema, y la solución, aunque claro, no se aplica.

Teniendo en cuenta que la clasificación de un espacio como público o privado afecta a su dimensionamiento a nivel de seguridad, contra incendios, etc., no es legal usar un espacio técnicamente diseñado y validado para personas que “están habituadas”, al uso de ese espacio por parte de personas turistas que lo harán de forma puntual y por cortos períodos de tiempo. Las medidas son más laxas que en el caso de los públicos y aquí surge el riesgo y el problema.

Sobre este tema se construye toda la problemática entre administraciones, donde los ayuntamientos legalizan los usos (sea residencial, vivienda o público), pero las autonomías clasifican los establecimientos. Se da incluso la paradoja de comunidades autónomas que dan licencia como establecimientos turísticos a viviendas, clasificando así en un uso que no podrían prestar.

En resumen, desde el punto de vista de la industria tendremos que aprender a convivir con todas las formas de alojamiento y competir, no poniendo barreras, sino poniendo en valor nuestros servicios y elementos diferenciales. Desde la postura de los intermediarios, tendremos que esforzarnos en comunicar la diferencia entre los productos que ofrecemos, porque la información también es un punto necesario para que exista libre mercado.

Por último, por parte de las administraciones tendremos que hacer un trabajo de control de cumplimiento de la regulación que ya existe y de uniformización de la misma, aunque esto último sea ya la carta a los Reyes Magos.

Los clientes, en este escenario, serán ya sí, soberanos de elegir donde dormir sin poner en peligro sus vidas ni incumplir la legislación vigente.