Tribuna 'Desarrollo'
Canarias: un sinónimo de liquidez en el sector hotelero vacacional
30 de marzo de 2023
Por Gonzalo Gutiérrez, Managing Director de Hoteles en Colliers
Hace unas semanas cerrábamos desde Colliers nuestra última operación en Canarias. Se trataba de un hotel en Corralejo – Fuerteventura que generó mucho interés por parte de inversores de diferentes tipologías (cadenas hoteleras, fondos de inversión, socimis, ectc). Finalmente, y en línea con lo que estamos presenciando en el mercado en los últimos 6-9 meses, fue un grupo hotelero local quien se hizo con el activo.
Después del cierre de la operación, que se llevó a cabo en un periodo de tiempo relativamente corto, reflexionaba sobre cómo habían cambiado los procesos de venta que hemos gestionado recientemente en Canarias respecto a los que llevábamos hace algo más de 10 años cuando hice mi primera operación en las islas.
Es cierto que aquellos años la situación económica era muy distinta a la actual, ya que estábamos aún inmersos en la mayor crisis financiera de la historia reciente. En aquellos años sacamos a la venta un activo extraordinario a un precio muy atractivo que, sin embargo, no generaba interés por parte de los inversores. Todos pasaban de largo. Los inversores financieros (no hoteleros) argumentaban que el sector vacacional era muy estacional, volátil y que Canarias era un destino dominado por la touroperación y que estos grandes grupos podían derivar la demanda al país que más les interesase en cada momento. No confiaban en el destino.
Nosotros, que siempre hemos creído en el destino, nos teníamos que emplear a fondo poniendo sobre la mesa un sinfín de argumentos para que los inversores se centraran en la operación. Llegó un momento, en que nos sentíamos como náufragos haciendo señales de humo. Afortunadamente, la historia tuvo un final feliz y conseguimos cerrar la operación con el único inversor que estuvo interesado en la operación.
Con los años, todo ha cambiado notablemente. Ahora es prácticamente imposible encontrar producto a precios razonables. La situación de los propietarios es mucho mejor que entonces, y la demanda de activos hoteleros se ha multiplicado haciendo que los precios se hayan disparado, también se ha de decir que han acompañado los excelentes resultados de los hoteles y las millonarias reformas realizadas (más de 2.000 millones de euros invertidos en la renovación de hoteles en Canarias).
Actualmente, la diferencia a la hora de gestionar un proceso de venta es abismal. Si la operación que se plantea tiene sentido, se va a generar interés de múltiples compradores potenciales y eso proporciona al vendedor un arma muy poderosa y un elevado control de la situación. Normalmente, esto deriva en la creación de un entorno de competencia adecuado para optimizar un cierre de transacción tanto en precio como en plazos.
Esto es consecuencia de una mejora de la percepción de liquidez de los hoteles en Canarias. El apetito por este tipo de activos ha crecido exponencialmente en los últimos años, así como el número y la tipología de potenciales compradores, ya que ahora el panorama está mucho más diversificado.
Fijándonos en los datos de inversión en el periodo comprendido entre 2015 – 2022, que coincide con el inicio de las primeras operaciones de Hispania en Canarias (verdadero punto de inflexión en el mercado de inversión hotelera), se han transaccionado 193 hoteles por un volumen de casi 5.100 millones de euros. Esto supone una media de 633 millones anuales, 24 hoteles al año y un precio medio por habitación de 125.790€/hab.
Siempre se ha dicho que Tenerife y Gran Canaria son los destinos más solicitados por los inversores. Mirando a nuestros datos, vemos que se confirma esa creencia ya que Tenerife ha acaparado un total de 1.672 M€ en este periodo o un 33% del volumen de inversión total mientras que Gran Canaria un 31% y casi 1.600 millones. Le sigue de cerca Fuerteventura con 1.270 millones un 25%, mientras que Lanzarote se queda bastante por detrás con 528M y un 10% del volumen total.
En los últimos años los inversores institucionales habían sido los claros protagonistas del mercado de inversión. Ahora, en cambio, vemos cómo los grupos hoteleros están cogiendo la delantera en el mercado y son los más activos. De hecho, son los hoteles libres de operador los más demandados por los compradores actuales muy por encima de los hoteles arrendados o en gestión.
En definitiva, los hoteles en Canarias se han convertido en un producto que debe estar en la cesta de la compra de los principales inversores. Esta mayor liquidez de los activos hoteleros vacacionales genera efectos muy positivos en el mercado, porque permite valorar mejor los activos al existir referencias constantes en el mercado, acotar la incertidumbre que lleva aparejada la venta de un activo complejo como es el hotelero, acortar los plazos de venta de los activos, maximizar precio de venta al tener varios potenciales compradores y mejora de las condiciones de financiación, entre otros.
En nuestra opinión, esta mejora de la percepción de la liquidez de los activos hoteleros vacacionales de las islas se debería trasladar igualmente a los destinos urbanos que están algo más rezagados, si lo comparamos con las ciudades peninsulares. Nosotros somos especialmente seguidores del mercado de Las Palmas de Gran Canaria donde hemos realizado varias operaciones entre compraventa, financiación y búsquedas de operador.
Se trata de un destino con unos fundamentales muy buenos, una demanda ocio – negocio muy equilibrada gracias, sobre todo, al puerto de la ciudad que actúa como locomotora de la actividad de negocios, además del indudable atractivo cultural y turístico que ofrece la ciudad. La oferta se está cualificando significativamente en los últimos años y creemos que esto se traducirá en una mayor visibilidad de sus activos hoteleros a ojos de los inversores y en consecuencia en una mayor actividad transaccional. Igual que hace unos años apostábamos por el vacacional ahora lo hacemos por el urbano. Habrá que ver dentro de unos años si el tiempo nos ha dado la razón.
